台灣地狹人稠，土地算是最有價值的借款抵押品之一，但如果你的土地已經抵押過一次了，是否還能再抵押第二次貸款?答案是可以的!這就是所謂的土地二胎，但這牽涉到你的土地類型，也有眾多優缺點要評估，本文小編會從無到有完整教會你。
🔸土地二胎
土地二胎，簡單來說，是指當一塊土地已經有第一順位的抵押貸款時，土地所有者再次(二次)以該土地作為抵押借款，從銀行或其他金融機構獲得第二順位的貸款。這種貸款通常是在土地所有者需要額外資金時進行的。
📃土地二胎借款條件
- 沒有建物也可辦理：即使土地上沒有任何建物，土地所有者仍然可以申請土地二胎貸款
- 申貸門檻寬鬆：相較於銀行，民間金融機構提供的土地二胎貸款申貸門檻較低，且對土地種類的限制較少
- 不需聯徵報告或保人：申請土地二胎貸款時，不需要提供聯徵報告，也不需要保人
📃土地二胎申請流程
- 審核資格：金融機構會審核申貸人的資格，包括財力證明和土地權狀等
- 評估增貸可能性：金融機構會評估土地的價值和申貸人的還款能力，確定可貸款額度和利率
- 簽約對保：一旦貸款條件確定，申貸人和金融機構會簽訂貸款合約
- 抵押權設定：在地政事務所完成土地抵押權的設定，保障金融機構的權益
- 撥款：完成上述步驟後，金融機構會將貸款金額撥付給申貸人
📃土地二胎利率
小編溫馨提醒，土地二胎貸款的利率通常會高於一般的土地貸款，因為它涉及更高的風險，畢竟按照債務清償的順位，並非第一個，如果土地被法拍，債權人會按照債權順位來償還貸款。
🔸當鋪與銀行方案比較
| 銀行土地二胎 | 當鋪土地二胎 | |
|---|---|---|
| 額度 | 上限300萬 | 無限制 |
| 利率 | 3~10%年利率 | 3~10%年利率 (0.6%月利率) |
| 還款年限 | 3~10年 | 無期限 |
| 鑑價成數 | 土地價值30%~65% | 土地價值80~100% |
| 手續流程 | 2週～4週 | 1天～1週 |
| 綁約限制 | 有 | 無 |
🔸土地二胎優缺點
小編認為土地二胎整體利大於弊，整理了以下表格，歡迎參考：
| 優點 |
|---|
| 資金快速：申請程序相對簡單，可以迅速獲得資金 |
| 門檻較低：相較於銀行貸款，民間貸款的申請門檻通常較低 |
| 不需聯徵報告或保人：申請時不需要提供聯徵報告，也不需要保人 |
| 靈活性高：貸款用途不受限制，可以用於各種短期資金需求 |
| 缺點 |
|---|
| 利率較高：因為是第二順位貸款，風險較高，所以利率通常會比一般房貸或土地貸款來得高 |
| 增加負債：會增加借款人的負債比例，影響未來的貸款能力 |
| 風險較高：如果無法償還貸款，可能會失去土地所有權 |
| 次順位權益：如果土地被法拍，二胎權益會在一胎權益之後才能夠執行，有可能無法全額收回貸款 |
🔸台灣土地種類劃分
在了解農地二胎的的細節前，建議大家先知曉台灣的土地劃分方式與種類：
台灣的土地可以根據不同的使用目的和規劃分為多種類型。以下是台灣土地的主要分類：
- 都市土地：佔台灣國土的約13%，包括住宅區、商業區、工業區、行政區、文教區、風景區、保存區、保護區、農業區及其他使用區或特定專用區等
- 非都市土地：佔約78%，這部分土地按不同的使用目的，分為常見的甲種建築用地、乙種建築用地、丙種建築用地、丁種建築用地，以及農牧、林業、養殖等10餘項分類
- 國家公園土地：佔約9%，這部分土地通常不允許買賣，並受到特別的保護和管理
更詳細的資料，小編建議參考國土測繪中心提供的🔗土地利用分級分類系統表
🔸農地二胎
在台灣，農地可以進行二胎貸款。農地二胎貸款是一種讓農民和土地所有者在不出售農地的情況下獲得資金的選擇。這是一種靈活且便捷的融資方式，可以幫助滿足購買新設備、擴大農業生產規模、償還債務或進行其他投資的資金需求。
根據小編多年的經驗，農地二胎貸款的利率通常低於其他類型的貸款，但具體利率會根據個別貸款機構的條件而有所不同。以下表格我整理了大部分農地二胎與非農地二胎的差別，歡迎參考。
| 土地 類型 | 農地二胎 | 其他類型土地二胎 （如建地、工業地） |
|---|---|---|
| 貸款 目的 | 主要為農業發展、購買新設備、擴大生產規模等 | 可用於商業、住宅或工業發展等多種用途 |
| 貸款 利率 | 通常低於其他類型的貸款‵ | 根據土地位置和用途，利率可能較高 |
| 貸款 成數 | 可能較高，因為農地價格相對穩定 | 銀行通常有最高8成的上限 |
| 貸款 機構 | 銀行和民間機構都可能提供 | 銀行通常只承作都市計畫內的住宅區或商業區土地，其他多由民間機構承作 |
| 申貸 條件 | 較為寬鬆，有時不需聯徵報告或保人 | 銀行審核較嚴格，可能需要綁約或提供更多證明文件 |
| 撥款 速度 | 民間機構可能提供較快的撥款速度 | 銀行貸款可能需要較長的審核和撥款時間 |
